МСФО (IAS) 40 Инвестиционная недвижимость: инструкция по применению


Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.



Многие специалисты, впервые изучающие международные стандарты, ошибочно полагают, что существует только один стандарт, регулирующий учет долгосрочных материальных активов – МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Хотя действительно для большинства долгосрочных материальных активов нужно применять именно МСФО (IAS) 16, есть еще ряд стандартов, регулирующих учет долгосрочных активов. И МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» является одним из них. Попробуем разобраться в требованиях этого стандарта и как применять его на практике.

В сегодняшней статье, мы рассмотрим следующие аспекты:

1. Что такое инвестиционная недвижимость?
2. Как ее учитывать первоначально и впоследствии?
3. Чем модель учета по справедливой стоимости отличается от модели переоценки?

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

  • не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  • не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

  • земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
  • здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
  • строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Когда признавать инвестиционную недвижимость?

Критерии признания инвестиционной недвижимости такие же, как для основных средств и большинства активов, то есть Вы признаете инвестиционную недвижимость только в том случае если выполняются 2 критерия одновременно:

  1. Вероятно, получение от актива будущих экономических выгод
  2. Стоимость актива может быть надежно оценена

Как первоначально оценить инвестиционную недвижимость?

Инвестиционная недвижимость должна первоначально оцениваться по фактическим затратам, т.е. стоимость включает в себя:

  • цена приобретения, в том числе невозмещаемые налоги и профессиональные услуги;
  • прямые затраты на создание и доведение до состояния готовности.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Заключение

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк